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最近，半島都市報、半島新聞客戶端推出“問診島城物業糾紛”系列報道以來，不少市民通過多種方式吐槽“小區里的那些事”，物業人員身兼多職、半路出家、良莠不齊等成為反映較為集中的問題。

記者采訪了解到，數年前曾有在逃人員“混入”島城某物業公司從事保安工作，后被警方抓獲歸案。針對當前部分崗位門檻較低等問題，法律界人士建議，盡快采取措施補齊短板，對入職人員進行適當的背景調查。

(資料圖片僅供參考)

對此，青島市住建局在相關答復中明確表示，島城將逐步建立從業人員信用檔案制度，并繼續加大培訓力度提高從業人員素質。

>>>調查

小區管家身兼多職

“我們小區現在由管家負責保潔工作，但衛生狀況難以令人滿意。”最近，一位家住城陽區宏通路9號碧桂園小區的業主向記者反映，該小區原本每棟樓都有專門的保潔人員，但后來改由管家負責衛生，現在鄰居們在業主群里反映物業不作為，樓道里堆滿紙殼，步梯都是煙頭和易燃物品，物業只回復一句“收到”。他說，還有業主反映電梯經常出現故障，就在前幾天，有人被困電梯半個多小時，多次按鈴求助卻無人回應，物業公司對此不管不問。

碧桂園小區地下停車場，線纜墜落在地面上，存在一定的隱患。

7月15日，記者在碧桂園小區看到，部分地下車庫存在地面少量積水、線纜隨意擺放等問題，一些樓座出入口處散落著煙頭、糖紙等垃圾。一樓信息欄顯示，管家服務內容包括投訴處理、咨詢解答、品質巡檢、保修服務、溝通協調、便民服務等。一位正在忙碌的管家向記者證實，從去年七八月份開始，該小區實行管家保潔一體化，一名管家負責三棟樓的衛生清潔工作，每天打掃樓內公共區域衛生。

記者在小區物業服務中心附近看到，不時有物業人員扛著梯子騎著電動車經過。工作人員告訴記者，小區一共有27棟樓座、3000多戶居民，衛生保潔方面基本上可以應付，但工程維修方面人手比較緊張。他稱，目前工程部只有七八名員工，但日常換燈泡等維修工作非常多，眼下正在招人。至于為何讓管家從事保潔工作，他表示此舉是為了更加貼近業主，“提供更好的服務。”

“目前，身兼數職確實是不少物業工作人員普遍面臨的問題。”7月15日，江西路一小區物業工作人員劉女士告訴記者，她負責的這個小區有400多戶居民，一共配備了一名經理、一名工程人員、一名客服、一名主管兼核算。“因收費偏低，物業公司只好采取減員增效。”劉女士向記者道出了背后的實情。

記者注意到，一些物業公司在參加招投標時，也會明確地拿出“兼職方案”。例如，在島城某小區選聘物業期間，一家物業公司提出，維修、綠化人員兼職門崗值班，實行三人輪轉值班，“鑒于物業費太低，如果中標，項目主管會在門崗提供日常接待服務，也兼職日間門崗部分工作。”

“半路出家”并不少見

今年初，嶗山區九水東路605號龍澤書苑麗嘉物業將門頭網點電費從0.75元上調到0.99元，業戶們選擇拒交，物業采取停電措施，結果引發投訴。沙子口市場監督管理所工作人員介紹，該物業公司新任經理之前未從事過物業工作，對相關政策不太了解。

記者采訪發現，像上述小區物業經理一樣“半路出家”的從業者并不少見。7月15日下午，在城陽區棘洪灘街道碧桂園小區，57歲的物業工作人員肖女士告訴記者，她是北萬社區居民，目前租住在碧桂園小區，來到這家物業公司上班還不到一個月。“之前，我在別的企業上班，干的也不是物業工作。”肖女士直爽地說。

碧桂園小區，物業人員正在清運垃圾。目前，小區樓座保潔工作已交由管家負責。

記者發現，之所以“跨界”現象較為常見，與許多物業公司的招聘要求有關。比如，一些物業公司在招聘中注明相關崗位“不限學歷”“不限經驗”。青島匯豪物業服務有限公司招聘啟事顯示，客服管家崗位要求“大專以上學歷，溝通表達能力強，有較好的服務意識和職業素養，有較好的抗壓能力，有自我學習的能力。”青島晟達誠物業管理有限公司對客服主管職位的要求則是，“55歲以內，溝通能力好，親和力強，會用電腦、有同崗位工作經驗、抗壓力強”。廣廈物業一位工作人員在電話中告訴記者，應聘保安直接過去面試就行。

“物業公司服務崗位很多，比如客服類人員等崗位，一般對工作經驗、技能等要求并不高，不少應聘者是重新回歸職場的寶媽一族，或者是一些已退休人員。”采訪中，江西路一小區物業工作人員劉女士向記者透露。“不過，我們一般在招聘工程人員時，會要求對方必須要有電工證等資格證。”

“除了保潔等少數崗位，物業公司其實是有門檻的。”7月18日，市北區物業協會相關工作人員向記者表示，每家物業公司的情況都不一樣，物業費標準、服務合同等也會對相關崗位提出具體要求，比如，不少高檔小區會要求保安人員為退伍軍人，還會有年齡限制。此外，電工、消防、電梯、監控等崗位都需要具備相應的資格證。不過，她同時坦言，“一些老舊小區，物業費上不去，物業公司只能降低品質。”

小區內上演全武行

按理，物業人員與業主原本是服務與被服務的關系，然而，在現實生活中，一些小區頻頻上演“全武行”。

2017年7月6日17時許，被害人宋某駕車從黃島某小區南門進入小區時，與時任該小區保安的被告人袁某某發生爭執，宋某將車停下后，又返回小區南門崗亭找袁某某理論，后雙方在崗亭內發生廝打，袁某某打了宋某一拳，致宋某倒地右脛腓骨粉碎性骨折。經鑒定，被害人宋某損傷構成輕傷一級。公安機關接到報警到現場后雙方當事人均已離開。民警根據監控視頻和其他證據，將該案嫌疑人列為網上逃犯，2018年6月8日，袁某某被抓獲。袁某某故意傷害他人身體致一人輕傷，其行為構成故意傷害罪，被判處有期徒刑一年。

2019年6月1日14時30分許，被告人萬某在市北區瑞昌路某小區崗亭執勤時，誤認為張某是拾荒者，將張某所撿拾的廢品扔掉，后張某在崗亭內與萬某發生爭執，萬某抓住張某的右腿強行將其拖拽出崗亭，致張某左腿受傷。經法醫鑒定，被害人張某左側股骨粗隆間骨折構成輕傷二級。經鑒定，被告人萬某患有精神分裂癥，系限定刑事責任能力。案發后，萬某所在物業公司一次性支付被害人張某賠償款15萬元。二審中，法院判決上訴人萬某犯故意傷害罪，免予刑事處罰。

一起起暴力事件背后折射出行業痛點。“備案不全、登記不認真，也沒有進入門檻的要求，導致很多物業從業人員都是老弱殘將，出現問題他們解決不了，大部分是今天打魚明天曬網。”青島市人大代表、山東魯寧律師事務所主任張力軍告訴記者，因審查不嚴，曾有在逃人員也混進小區從事物業工作。數年前，他曾了解到這樣一起案件：一名在逃人員在島城某物業公司從事保安工作三四年，后被警方緝拿歸案。“當時進入物業公司應該是用的假身份證。”張力軍說。

待遇不高頻遭吐槽

面對記者采訪，不少物業公司工作人員也滿腹委屈，提高工資待遇成為他們共同的期盼。

城陽一小區物業客服人員告訴記者，由于增加了一部分工作內容，他現在的工資上調了1000元，但只要被業主投訴，公司就會扣錢，實際到手工資也就四五千元，跟原來相差不大。

7月15日，在李滄人力資源市場，工作人員告訴記者，目前有多家物業公司在此招聘。這些招聘單位包括國運、中天恒、廣廈、新天等10余家公司，涉及保潔、保安、內勤、電工、綠化等崗位。

青島新天物業公司招聘啟事稱，“即墨一小區招聘保潔和主管，男女不限，2700－4000元／月，月休2天。”該公司趙經理介紹，目前主管崗位已招滿，保潔人員要求年齡60歲以下，之前是月休2天、工資2700元，現在改為月休4天、工資2600元。廣廈物業工作人員告訴記者，該公司保安員月工資2000-2400元，上12小時、休24小時，目前已招滿。中天恒物業工作人員介紹，車場秩序員上二休一，工資不到3000元，該崗位已招滿。海悅東林物業招聘啟事顯示，工程維修人員月工資3000-4000元，保潔員月工資2500-3000元，物業客服兼核算員月工資2600-3400元，秩序維護員月工資2400-4500元。

“經常面對個別業主的刁難，成天承受著來自工作和家庭的雙重心理壓力，物業工作者大多數為上有老下有小的女性，關鍵是工資太低，所以留不住人。”江西路一小區物業工作人員劉女士告訴記者，她身邊就有好幾個同事因為干得不開心，跳槽去了別的公司。“多數客服人員扣除五險一金后不到三千元。”她說。

長華（山東）不動產服務有限公司孫經理坦言，待遇低、人員流動性強，已成為許多物業公司面臨的一大難題。他說，青島物業行業經理級工資水平各區市不一樣，西海岸和膠州為10000元左右，市南、嶗山為8000元左右，市北為6000元左右，總體薪資水平比濟南、煙臺差了不少。“與外來地產物業相比，本土物業經理和一線員工薪資水平分別低3000元和2000元左右。”

>>>建議

物業人員上崗前

先辦理登記手續

青島市人大代表、山東魯寧律師事務所主任張力軍律師認為，物業從業人員的履職情況直接關系到服務區域的安全，而服務區域的安全又關系到整個社會治安秩序的平穩。他認為，目前物業從業人員存在多個方面的問題。

張力軍分析，一方面，入職門檻太低，多數物業服務企業對從業人員無學歷要求，導致大多數人員文化程度不高，且低齡和老齡人員居多。另一方面，物業服務企業聘用職員手續較為簡單。因種種原因，物業服務企業招聘流程過于簡化，忽視對入職人員身體健康狀況、身份信息以及過往職業生涯等進行核對，不能充分有效了解從業人員基本信息和相關過往經歷。他認為，物業從業人員在為業主提供物業服務期間，可獲取業主的部分信息以及生活習慣，具有不穩定因素的人員在物業服務企業任職，對小區業主的危害性較大，不利于社會穩定。

“物業工作人員和業主之間的關系太過緊密，對每個業主的家庭情況都了解的非常清楚，所以要對物業人員的身份及從業資格進行嚴格審查，看其是否具備從事物業服務的條件。”張力軍說。此外，現階段物業從業人員的專業水平和個人綜合素質均處于低水平階段。多數物業從業人員未接受過專業的培訓，缺少對物業管理專業的了解，缺乏組織紀律性，法制觀念弱，安防意識低。

針對上述現象，張力軍提出多條建議。首先，物業企業應采集入職人員相關信息，并對其過往職業生涯進行核對，進行適當的背景調查。物業從業人員上崗前，由其所在物業企業填寫從業人員信息登記表，至主管部門辦理登記手續后方可上崗。其次，加強物業從業人員培訓，全面提升從業人員整體素質。充分發揮物業管理協會職能作用，對物業從業人員分層次、多渠道、多種方式組織開展線上線下專業技能培訓工作。加大對物業從業人員有關物業管理法律法規、政策規定的宣傳教育，大力加強物業服務企業文化建設、提高人文關懷度，減少人員流動性。

>>>回應

建立從業人員

信用檔案制度

去年4月，針對張力軍代表提出的建議，青島市住建局會同市公安局、市人社局認真研究后進行了答復。

市住建局表示，隨著物業行業的迅猛發展，本市物業服務從業人員數量也在不斷增加，為社會創造了大量的就業崗位，但同時物業管理工作崗位一線工作人員中，也普遍存在學歷偏低、年齡偏大、業務技術及法律知識掌握不夠等現象。這些問題都制約著物業行業服務質量的提高，影響著業主的滿意度，也嚴重阻礙了行業的發展。針對上述問題，擬從多個方面開展工作。

專家分析，入職門檻太低，導致大多數物業人員文化程度不高，且低齡和老齡人員居多。

逐步建立從業人員信用檔案制度。根據青島市物業管理條例有關規定，起草擬定《物業項目經理信用檔案辦法》，將項目經理作為物業服務企業主要管理人員之一，將其履職情況納入個人行業信用檔案，同時延伸至其所屬企業信用評定。促使物業企業重視項目經理選人、用人工作，培養項目經理惜崗、愛崗責任，提高項目管理水平。

繼續加大培訓力度，提高從業人員素質。自2019年起，青島市住建局開始組織舉辦“青島市物業管理知識大講堂”，邀請專業講師系統、全面、專業的對行業人員進行培訓，力爭通過3-5年時間，實現全市物業項目經理黨建理論學習和業務技能培訓全覆蓋，建立起一支立場堅定、業務嫻熟、為民服務本領和社會評價較高的項目經理人才隊伍。市人社部門也加大了一線物業從業人員的培訓力度，多舉措支持物業企業開展新錄入人員崗位技能培訓、新型學徒制培訓、“金藍領”培訓，助力物業行業高質量發展。

市公安部門也將開展物業企業保安隊伍清理整頓工作，發現保安員不符合《保安服務管理條例》和有關法規、文件要求的，及時責令調離保安崗位，切實維護物業服務保安隊伍純潔性。針對在各類檢查中發現的企業和人員違法違規行為，及時督導相關區市物業管理部門將其不良信息記入企業信用檔案，聯合多部門懲戒。

>>>分析

物業成本不斷攀升

有的變相降低標準

7月15日，青島市物業服務保障中心相關工作人員向記者表示，物業費低導致物業行業收入低。這位工作人員說，物業公司的收入來源只有物業費和車位服務費，一般按每車位地上每月30元、地下每月50元收取，小區公共收益部分，物業公司可按照20%提取管理費，也有物業公司通過提供增值服務來拓寬收益渠道，比如家政、代賣、直購等。從2012年以來，物業費多年未漲，指導價一直沒變過，但社平工資和物價成本每年都在漲，對于物業公司來說，收入是一定的，但是成本在不斷攀升，所以很多物業公司在物業費不漲的情況下只能變相地降低標準，“原本是個年輕小伙兒在值班站崗，后來慢慢地就變成了四五十歲的大齡人員。”

該工作人員分析說，有的物業公司會給全體業主提供一個額外的生活品質基金，這部分款項其實來自地產商。一些大地產商為了維護品牌形象，每年都會對物業公司進行補貼，這對行業發展并不利，因為這不是物業公司通過自循環獲取的利潤。如果過幾年地產不景氣了，不能給予物業補貼，物業沒有了收入來源，很多社區活動就少了，業主獲得感就會變少。“不只是全國大的物業品牌，本地大品牌也是如此，如果沒有這部分補貼，物業公司很難實現盈利。地產商這樣做主要是為了增加用戶粘性，讓業主買第二套房子時還會選擇這家品牌。”

該工作人員表示，物業公司按合同提供服務做到質價相符，業主要樹立花錢買服務的意識，按約定繳納物業費，雙方雙向促進才能讓物業行業實現良性循環。業主只有積極繳納物業費，才能保證物業企業的收入來源，從而按合同提供高質量的服務。物業企業也要盈利，而且大多數都是私企，物業按照合同服務首先要保證利潤，不大可能賠錢干活。“任何企業都會追求利潤點和長期運營，不會為了利潤而放棄長期運營，或者為了長期運營而虧本，這都是不長遠的。”

標簽： 物業公司 從業人員 工作人員