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世邦魏理仕發布《2023年第二季度及上半年廣州房地產市場回顧與展望》

發布時間：2023-07-12 11:49:33 文章來源：搜狐焦點

吸納方面，零售市場的復蘇帶動了新租成交的增長，尤其在第二季度，空置

2023年7月12日，廣州—CBRE世邦魏理仕發布《2023年第二季度及上半年廣州房地產市場回顧與展望》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2023年第二個季度，社會經濟活動延續首個季度的復蘇態勢。五一期間的消費表現亮眼。各級政府持續釋放政策利好，六月還迎來年內首次降息。不同的是，一季度的詢盤和帶看，在二季度得以落地，帶來寫字樓、商業和倉儲物流設施成交的回暖。盡管租戶對于擴張仍抱謹慎的態度，并實施成本控制措施，但是業主積極調整租賃策略撬動了租戶的搬遷意愿，帶來成交的增長。具體而言，寫字樓市場業主以租金優惠刺激需求，總體成交量有提升。優質零售物業市場租金的松動及人流的持續回暖，帶動租賃市場成交。而跨境電商則持續布局廣佛，帶動廣州倉儲物流市場空置去化。大宗交易市場寫字樓成交主導市場，投資者類型均為企業買家。

(相關資料圖)

優質寫字樓市場：以價換量策略持續市場活躍度提升

2023年第二季度，廣州錄得四個項目、26.4萬平方米的新增供應交付使用，同比增加87%，上半年供應量共計38.6萬平方米。2023年全市主要經濟指標逐步恢復、逐月向好，寫字樓市場需求有所回暖。1-4月，全市規模以上服務業實現營業收入同比增長7.8%，增速比1-3月提高2.0個百分點。春節后，企業的問詢量和看樓量出現爆發性增長，第二季度雖有所平復，仍保持較為積極的態勢。第二季度錄得凈吸納量6.6萬平方米，環比增加550%，成交活躍度有提升。新供應入市推升總體空置水平，季末報17.5%，上半年空置率累計上升2.5個百分點。

樓宇繼續通過提供租金優惠來促進去化，第二季度租金面價同樣本比環比下調0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下調幅度與第一季度基本持平。上半年，租金水平較高的甲級樓宇租金累計下調1.4%，下行幅度比乙級樓宇大，后者為0.5%。除推出租金優惠外，多個業主為租戶提供裝修補貼或定制裝修服務。

第二季度成交數據顯示，TMT、消費品制造業、專業服務和金融業的需求位列前四，繼續和近年來主力需求的行業結構保持一致。TMT的新成交以軟件開發和游戲類企業的擴張成交為主；大型快速消費品企業從同區搬遷到新落成的物業中，租用2.8萬平方米的辦公面積；專業服務業和金融業繼續在中央商務區拓展，廣告公關、企業咨詢以及律師事務所的搬遷推升了專業服務業的占比，金融業的證券、基金等非銀金融的擴張和升級需求亮眼。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人程志文表示：“2023年下半年，全市將有44萬平方米的新供應落成，76%的面積來自國際金融城。充足的供應增大了市場的去化壓力，也增加了租戶在租賃談判中的議價能力，業主或延續提供租金優惠的策略來爭奪品質租戶，令租金繼續承壓。

廣州市政府近期發布《支持市場主體高質量發展促進經濟運行率先整體好轉若干措施》，從稅收、投融資和改善營商環境等多方面幫助企業降本增效，增加企業經營的穩定性。受此帶動，市場信心將進一步提振，支撐年內需求繼續復蘇。”

優質零售物業市場：優質物業以價促量，珠江新城持續吸引國際品牌進駐

廣州第二季度錄得黃埔大悅匯的交付，為市場帶來約六萬平方米的零售面積，這是上半年唯一的供應。該項目也是大悅城控股在廣州運營的首個項目，位于科學城核心區，是該商務園片區鮮有的優質商業物業供應。而吸納方面，零售市場的復蘇帶動了新租成交的增長，尤其在第二季度，空置去化顯著較第一季度加快，單季錄得約8.3萬平方米的凈吸納量，空置率較一季度下降了1.8個百分點。因此，在年內錄得幾宗百貨和超市關閉的情況下，凈吸納量仍在上半年錄得2.4萬平方米的去化，空置率半年下跌1.5個百分點至六月末的9.7%。天河路表現更為亮眼，空置率低至2.0%，較2022年末下降2.3個百分點。

統計重點監測商場的新租店鋪數量，第二季度，餐飲、零售和服務類業態分別占比50%、36%和14%。其中，特色餐飲、輕食軟飲和時尚服裝零售占比排名前三。第二季度錄得呷哺旗下子品牌趁燒的首店，而珠江新城持續收獲國際服飾品牌擴張，錄得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的進駐。特色餐飲中，呷哺旗下的趁燒、Shake Shack、慫和貢乃韓式炸雞都在本季錄得新開門店或圍板。而輕食軟飲中，茶飲咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都錄得擴張。而新能源汽車方面，在優質零售物業中，本季共有13宗的新入駐，包括特斯拉、廣汽埃安、一汽大眾和集度等。上半年共錄得18宗，同比減少64%，顯示新能源汽車的拓展在放緩。

零售市場的活躍，與業主積極調整租賃策略密切相關。事實上，零售商表現仍趨于謹慎。在1-5月期間，線上銷售的增長要快于線下：限額以上的批發零售業實物商品網上零售額的同比增長（11.2%），高于限額以上商超百貨類企業實現的零售額同比增長（4.8%）。有鑒于此，經過了一季度的觀察后，進入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商場業主愿意降低租金及降低品牌進入門檻的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年較2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表現堅挺，在二季度內仍維持租金不變。

展望未來半年，廣州將有四個項目，共26萬平方米的項目投入市場，其中三個項目分布于北京路、珠江新城和萬博等商圈。租金方面，當前市場仍有不少空置面積，租金上漲空間有限。但天河路的表現則持續優于其他商圈，最受品牌關注，有望在下半年實現租金的上漲。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部 | 商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“上半年廣州零售市場的總基調是復蘇式增長，表現為短期內被壓抑的消費和旅游需求的釋放后，市場進入消費新常態期。在這期間，出現百貨和超市關閉的情況，不免令市場擔憂。除了與租約到期相關以外，我們認為，這是正常的新舊業態迭代的過程。以超市業態為例，在傳統超市關門的同時，會員制超市和社區小型超市也在蓬勃發展。另外，百貨的關閉轉型改造也在國內外主要城市中都是普遍存在的，并不是廣州獨有，甚至這一現象的發生要晚于北京和上海等國內一線城市。如果說舊業態的式微是常態，那發掘新業態和創新且盈利的運營模式去填補這些大面積空置，才是真正的挑戰。”

倉儲物流市場：跨境電商需求惠及廣州

廣州上半年共錄得78宗，共346萬平方米的工業用地出讓成交。其中有12宗用地，共104萬平方米的地塊帶有物流用途，其中89%的面積分布在增城和南沙兩區。另外，上半年還錄得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙區。

廣州第二季度沒有錄得新增供應，但在租賃活動漸趨活躍的表現下，空置率有所下調。上半年的供應主要來自第一季度的48.2萬平方米的三個項目的落成。而需求則在第二季度得到改善，季度凈吸納量為3.0萬平方米，而上半年累計凈吸納量為4.1萬平方米，同比優于2022年上半年的負吸納水平。這或與零售及進出口的逐月向好相關： 1-5月，廣州外貿進出口總值同比增長11.0%；一般貿易（含跨境電商）進出口明顯提速，同比增長30.2%，占進出口總值的比重為70.7%。第二季度錄得某跨境電商承租花都15萬平方米的倉儲面積。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好轉帶動第二季度空置率環比下降0.9個百分點至21.1%，但仍較2022年年末上升了11.2個百分點。盡管如此，二季度空置率的下調，是近六個季度以來的首次。租金方面，部分業主采取積極的租金策略以加快去化，并應對新增供應帶來的競爭。第二季度全市租金環比下跌1.8%，半年累計下跌2.4%。

佛山第二季度未錄得新增供應，因此上半年僅有第一季度在南海區落成的項目投入市場，共13.5萬平方米。除此以外，跨境電商首個季度在佛山的積極擴張，已經使佛山空置率降至近期低位。盡管第二季度凈吸納量放緩，但季度末佛山物流倉儲空置率僅為6.3%，環比減少0.1個百分點，較22年年末快速下降了8.9個百分點。由于存量空置中缺少可滿足跨境電商面積需求的高標庫，而來自其他行業的需求仍在逐步恢復中，因此二季度存量去化未如理想。業主為加快去化速度，調低租金報價。受此帶動，季內租金環比下跌0.7%，上半年累計下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。

展望未來半年，廣州將有24萬平方米的新增供應，全年供應量將達到72.2萬平方米，是2022年的3.3倍。而跨境電商則保持擴張，并支撐租金回穩。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 產業地產負責人鄧偉表示：“盡管當前廣佛物流市場的主要需求來自跨境電商，但事實上制造業和零售商都在持續關注華南市場。當前復雜的國內外宏觀經濟環境下，制造業對于擴大生產計劃表現謹慎，部分上半年的倉儲需求推遲到了下半年。我們相信，隨著市場對經濟形勢的信心逐步恢復，制造業的倉儲物流需求將在下半年得以提升。與此同時，將要布局華南市場的零售商也積極地在大灣區尋找配送中心，這也將在下半年逐步實施并落地。綜上所述，我們認為廣佛物流倉儲設施下半年的需求仍將持續改善。”

投資市場：自用型買家活躍寫字樓成交繼續主導市場

2023年第二季度，廣州投資市場錄得五宗成交，交易總額26.7億元人民幣，上半年累計交易總額106.3億元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金額來自四宗寫字樓物業，分布在科學城、天河智谷、魚珠和廣州南站等主要商務片區。至此，2023年上半年，寫字樓成為最主要的物業類型，按交易金額計算占比高達91%。

從買家構成來看，第二季度的寫字樓成交全部來自于企業，無論從成交數量還是交易金額來看，比例都遠高于2023年第一季度以及過往幾年的記錄，由此可見廣州企業投資者的活動趨于活躍。

另外，2023年上半年，廣州及周邊市場錄得多宗新經濟地產物業的成交：太平人壽保險收購番禺的木棉人家養老社區，廈門集美區和福州鼓樓區的園區物業被企業購得。可見被列入公募REITs底層資產范圍內的物業頗受關注。

世邦魏理仕廣州分公司副總經理、廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示：“2023年以來，投資者處置資產的意愿增強，價格有所松動，廣州市場資本化率有上升的壓力。可出售標的增多，投資者、尤其是自用型買家可抓住機會，在買賣雙方的價格期望值中取得平衡，可有效地促成交易。”

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