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央行出手！存量房貸利率要降？最新解讀→
發(fā)布時間：2023-08-02 18:05:37 文章來源：大河財立方
【大河財立方記者朱娟徐兵陳玉靜】關(guān)于存量房貸利率，央行再次釋放重磅

【大河財立方 記者 朱娟 徐兵 陳玉靜】關(guān)于存量房貸利率，央行再次釋放重磅信號。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。


(相關(guān)資料圖)

這是潘功勝升任央行行長后首次召開的“半年工作會議”。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次會議明確了下半年房地產(chǎn)金融相關(guān)工作內(nèi)容，指導(dǎo)性強，也和近期各地即將出臺的房地產(chǎn)政策形成了非常好的協(xié)同效應(yīng)。

有序調(diào)整存量房貸利率

從去年以來，關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的呼聲就居高不下。

此前，在7月14日國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾明確表示，支持和鼓勵銀行與借款人協(xié)商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。

此次是央行半個月內(nèi)第二次針對存量房貸利率調(diào)整的公開表態(tài)，且從表述上看，由過去的“支持”和“鼓勵”，變成了現(xiàn)在的“指導(dǎo)”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向大河財立方記者介紹，這意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。下半年調(diào)整存量房貸利率是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事，從金融風(fēng)險角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險；從購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現(xiàn)減負。

此次會議還提及了調(diào)整存量房貸利率的基本原則，即“依法”和“有序”。“從依法的角度看，主要是要從合同規(guī)定以及信貸工作等角度進行；從有序的角度看，主要是指此類工作調(diào)整涉及方方面面，要設(shè)定有序機制，協(xié)調(diào)好各方利益。”嚴躍進說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對大河財立方記者表示，央行這一表態(tài)，意味著政策順應(yīng)民意，順應(yīng)擴內(nèi)需促消費的大背景。但同時也要有序推進這項工作，避免無序競爭導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生大幅度波動，造成金融機構(gòu)利差快速收窄進而影響其盈利水平，從而對金融機構(gòu)支持國家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融造成一定的影響。

如何促進存量房貸利率有序降低？光大證券固收研究首席分析師張旭接受大河財立方記者采訪時表示，人民銀行可以給予一些政策激勵。例如，人民銀行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對于商業(yè)銀行符合條件的降息，按實際降息金額給予等額或部分的資金激勵。再如，人民銀行也可以對降息達到要求的商業(yè)銀行給予定向降準(zhǔn)支持。

東方金誠首席宏觀分析師王青對大河財立方記者說，預(yù)計存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動。“為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式有可能將限于本行，不會鼓勵跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度，我們判斷總體上有可能在0.5至1.0個百分點。”

“個人住房貸款在金融機構(gòu)各項貸款中的占比較高，房產(chǎn)更是老百姓最重要的財產(chǎn)之一，因此對于存量房貸利率的調(diào)整事關(guān)重大。”張旭認為，應(yīng)在維護銀行支持實體經(jīng)濟的能力和可持續(xù)性的同時，更加充分地體現(xiàn)出金融工作的人民性，把老百姓的事情辦好。

引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行

下調(diào)房貸利率和降首付，是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。

此次會議指出，因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

嚴躍進表示，這說明降首付降房貸利率依然是下半年刺激購房方面的重要政策，也意味著此類政策繼續(xù)落實的空間依然很大。

李宇嘉稱，央行此類表態(tài)意味著近期市場上關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)金融政策的猜測有很大概率的落地性。“包括‘認房不認貸’，特別是在熱點城市有貸款記錄，但不擁有住房的居民家庭，再次購買住房是可以享受首套房優(yōu)惠的。”

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)監(jiān)測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調(diào)超150個基點，大幅降低了居民購房成本。但同時，當(dāng)前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點，未來政策優(yōu)化空間較大。

王青判斷，下半年5年期以上LPR報價有可能單獨下調(diào)。同時，在首套房貸利率靈活調(diào)整機制建立后，下半年也不排除建立二套房貸利率靈活調(diào)整機制的可能。

加大對城中村改造等金融支持力度

此次會議指出，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對大河財立方記者表示，央行及國家外匯管理局提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解企業(yè)流動性壓力。在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。

“會議提出加大對住房租賃、城中村改造和保障性住房建設(shè)的金融支持力度，與近期中央及多個部門定調(diào)一致，其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進度推進。”曹晶晶說。

今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題。7月24日召開的中央政治局會議強調(diào)，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

嚴躍進表示，央行首次提及對城中村改造的金融支持內(nèi)容，有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門積極調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心，積極推動城中村改造工作。

“綜合考慮專項債加快發(fā)行、銀行穩(wěn)定負債成本、城中村改造、保障房建設(shè)等方面，預(yù)計接下來央行有望通過降準(zhǔn)、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押補充貸款）等工具，加強經(jīng)濟逆周期調(diào)節(jié)，更好地平衡多個經(jīng)濟目標(biāo)，兼顧內(nèi)外均衡。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對大河財立方記者表示。

責(zé)編:史健 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

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