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“小區一共有300多個地上車位，每月車位費100元，物業公司除了對每個車位收取30元管理費，剩下的70元公共收益，他們還要再分走50%，這合理嗎？”7月4日，家住李滄區四流中路翠海宜居小區的孫女士向記者反映了部分業主遇到的疑惑。對此，該小區業委會負責人趙先生稱，即使在滿額收取物業費的情況下，物業也要賠將近20萬元，所以將車位費中50%的公共收益用于補貼物業公司。他還稱，即使補貼50%之后，物業每年也只能盈利16000元。

>>>反映

臨時物業轉正未見正式合同

(資料圖片)

在滄口片區，翠海宜居小區稱得上是一處“成色”較新的小區。2012年，該小區正式交付入住，目前該小區一共有1011戶業主。2021年12月，小區業委會召開業主大會罷免了前期物業華泰鴻昌物業公司，選聘了一家名為永昌盛的物業公司。然而，正當業主們盼著換新管家時，興華路街道辦認定，業委會組織召開的此次選聘程序不合法，作出決定無效，并要求已進駐小區一個多月的永昌盛物業退出小區。

去年8月，興華路街道辦在小區張貼了一份“關于實施應急物業服務的通知”。該通知稱，因華泰鴻昌物業服務有限公司經營管理原因，翠海宜居小區已進入失管狀態，經興華路街道辦研究，決定組織確定應急物業服務人為小區提供應急物業服務。

街道辦在通知中稱，“本著充分尊重業主意愿的原則，經翠海宜居小區業委會在對報名的多家物業公司充分對比篩選，召開會議研究確定并書面推薦，由山東聯泰物業服務有限公司為小區提供應急物業服務。”該通知還寫道，“應急物業服務期間，街道辦事處將監督指導業主大會共同正式選聘物業服務人。”

孫女士介紹，去年8月份，聯泰物業正式進駐小區。2022年12月，業委會組織召開業主大會，對聯泰物業去留問題進行了投票表決。她稱，后來業委會招貼公告稱，經業主大會投票，決定選聘聯泰物業為小區正式物業服務人。

今年3月，業委會對物業服務合同草稿進行了公示，以書面征集意見形式召開業主大會，對是否同意簽署該服務合同進行投票表決。“到目前為止，我一直沒有看到正式的物業服務合同。”孫女士認為，小區業主有權了解物業服務合同的內容，但她卻發現這個正式合同并沒有公布過。

另外，孫女士還提到，小區業委會一共有七名成員，目前已有多人辭職，“這樣一個連人員都湊不齊的班子，他們作出的決定、簽署的協議，能代表大多數業主的意見嗎？”

>>>疑惑

車位費公共收益物業拿大頭

讓孫女士感到更加疑惑的是，臨時物業“轉正”不久，就在小區公示欄里公布了全年公共收益的支出計劃，其中一筆“細賬”讓一些業主感到難以理解。

7月4日，記者在翠海宜居小區看到，公示欄里張貼著一份2023年公共收益明細。該公示顯示，今年可支配公共收益為158282元，共有8項收益來源，包括地上停車位、快遞柜、廣告等。其中，地上車位350個，2023年2月至12月收益為134750元。

據了解，目前該小區的地上車位費每月100元。對于車位費公共收益這筆細賬，孫女士提出了質疑。“每個月車位費35000元，11個月共計385000元，但這筆收益中，全體業主只能分得134750元，僅占35%，其余大部分收益都被物業公司拿走了，依據在哪里呢？”孫女士對此感到頗為不解。

孫女士說，其實，之前不少業主都提出過質疑，業委會負責人趙先生在業主群里進行了公開回應。“他說，車位費每月100元，物業要收取30元管理費，剩余的70元是公共收益。經公示并召開業主大會后，簽訂的服務合同中小區的公共收益50%歸全體業主所有。”

業主林女士稱，她曾多次提出希望看看物業服務合同是怎么約定的，但一直沒有得到明確答復。讓林女士感到無法理解的是，小區物業還將車位費和物業費進行了捆綁，想要停車位就得同時交上車位費和物業費。“從6月1日起，小區實行封閉管理，不交物業費、車位費就進不了小區。”

林女士還告訴記者，前一段時間，業委會曾向業主們公示了一份報表，聲稱聯泰物業公司在小區服務，2023年預計虧損16萬元，建議從公共收益中提取50%為物業補虧，以保障物業公司良性運轉。“物業公司既然虧損，不干就是了，憑啥讓我們業主補貼物業？”她說。

此外，記者在小區采訪時，咨詢了多位業主，對于小區公共收益余額有多少，他們均稱不太清楚。

>>>業委會

補貼后物業一年僅盈利1.6萬

7月6日下午，記者采訪了翠海宜居小區業委會主任趙先生。他告訴記者，該小區總占地12萬平方米，以多層住宅居多，并且物業費也不是很高，帶電梯的物業費是1.1元，不帶電梯的，物業費每平米只有0.7元。“滿打滿算，小區的總物業費收費是99萬。”

趙先生告訴記者，業委會跟居委會、街道辦討論后，曾與很多物業公司洽談過，但不少物業公司評估之后，都表示這個項目干不了，因為營收太低。“我們小區有三個大門，光保安加起來就十四五個，業委會找了很多物業公司來評估，都說是保不了本，也就是說提供相應的物業服務，物業公司根本連成本都收不回來。”

他說，當時商量出這個方案來之后，就將合同的草稿直接張貼到小區里，讓小區的全部居民都看到。“業委會還要求物業公司把成本核算出來，在滿額收取物業費的情況下，要賠將近20萬元，所以他們要50%的公共收益。”趙顯琿稱，正常情況下，小區每年的公共收益能達到18-19萬。之前，物業算了一筆賬，按照他們公布的營收跟支出，每年的盈利在16000元。也就是說，小區補貼50%之后，物業每年只盈利16000元，這還是扣除了人工費用的純利潤。

“最終，按這個分配方案，我們將合同草稿進行了公示，征求全體業主的意見，在公示了15天之后，通知再過15天將召開業主大會，從公示到召開業主大會整整過了一個月的時間。在業主大會上，業主通過后，簽訂了物業合同，由物業公司為小區提供三星級服務。”趙先生說，目前合同已在物業辦備案。他還透露，聯泰物業是一個子公司，總公司是遠洋物業，合同現在在遠洋物業公司。

趙先生還解釋，合同草稿當時進行了公示，因沒經過全體業主表決，所以沒辦法蓋章。現在，業委會也有合同文本，業主在業委會可以看到合同。蓋章之后的合同文本沒有進行公示，是因為已經將合同草稿公示過了，蓋章的合同一個字都沒改。這個合同是三十多頁，小區一共65個單元，打印合同得2000張紙。“現在小區還沒有公共收益，所有的辦公經費都是我自掏腰包，我為什么要花這錢？“趙先生說。

>>>物業

百余戶業主排隊等待地上車位

7月4日，記者與孫女士等業主一起來到小區聯泰物業辦公室，提出查看物業服務合同的具體內容，但遭到了兩名工作人員的拒絕。一位姓韓的負責人稱，他只負責保安業務，對合同方面的情況不清楚，并讓業主聯系相關客服人言。“物業服務合同早就在小區里公示過了。”韓經理說。

7月6日下午，聯泰物業負責人王國林經理告訴記者，翠海宜居的物業費從2012年以來就一直沒有漲過一分錢。現實問題是，物業費百分之百交費的情況下，物業公司也不掙錢，因為如今的人工成本跟十年前不可同日而語。“為了保證正常運營，我們把這個問題列出來，給全體業主主看，把成本以及損耗以所有的明細都跟業委會進行了溝通。”

王經理說，經過半年的應急期，今年2月1日，業委會與物業簽訂了正式合同。此前，合同草稿已經進行了公示，包括人工成本、水電、辦公物資、物料供貨、比例分成等都在其中，把每一項都列得清清楚楚。“物業合同不在物業辦公室存檔，一般都是放在嶗山區那邊的公司總部，也是為了避免放在辦公室丟失，或有急事找不到。”

針對車位費和物業費捆綁，王經理介紹，當時在考察的過程當中發現，小區物業費收費率在30%左右，說白了就是不交錢習慣了。前期物業交接的單子上，很多業主不交費，2013年是29戶，2014年是49戶……最后不交物業費的是739戶。“小區車位是有限的，很多業主想要車位，那么我們只能說不是捆綁，是給優質客戶使用，我們不叫捆綁，因為我們也不想和業主發生任何爭執，其實一直在感化、在引導，業主不交物業費，車位就直接給別人了。”

王經理還說，剛來小區時，進行了一次摸排，當時有二百多戶業主需要車位，但只有八十多個空余車位可進行租賃，為了公平起見，就按照順序先到先得，到現在排隊的還有100多戶。他還透露，“小區地下車位空了一半，因為那是華泰物業的，華泰物業沒有把地下車庫交給我們。”

>>>說法

約定是否合理應參考多方面因素

民法典明確規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。山東省物業服務收費管理辦法明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。

記者走訪多個小區發現，對于小區車位費歸屬，物業公司與業主之間都有明確的約定。比如，李滄區青山路一小區物業服務合同顯示，車位費包括停車服務費和場地使用費。根據合同約定，一期和二期的地上車位費為每個每月60元，其中，停車服務費30元屬于物業公司，場地使用費30元屬于小區公共收益。該小區地下車位費每個每月130元，其中停車服務50元屬于物業公司，場地使用費80元屬于小區公共收益。

市南區一家物業公司工作人員介紹，他們小區只有地下車位，而且全部屬于業主個人，物業對每個車位只收取50元管理費。

針對翠海宜居小區公共收益問題，北京浩天（青島）律師事務所王律師指出，上述各50%比例的約定是否公平合理應該參考該小區的各種因素進行綜合判定。主要影響因素包括：簽約合同和主體是前期物業公司還是業主大會選聘的物業公司，前者因為是開發商選定的物業公司并簽訂的前期物業合同，加上部分物業公司和開發商之間的關聯關系，會導致上述合同條款的先天不公平，而上述50%的約定違反山東省317號政府令和青島市257號文對普通住宅在前期物業管理的20%扣除比例而無效；如果是業主大會決議選定的物業公司和簽訂的物業合同，理論上應當具有合同公平性。

王律師指出，小區的物業費單價和小區的使用年限，這個因素應當是主要參考因素，即如果是小區實際投入使用年限過久，但是物業費單價一直沒有變化，這種小區在確定公共收益的分成比例時，會基于該因素而將公共收益的一定比例加大給物業公司反哺物業費成本以保證物業公司提供合同項下的基本義務；上述公共收益的來源，即公共收入的成本，外包廣告、場地和房屋租金等凈租金的公共收益扣除成本不大，而地上車位場地使用費次之，一些需要投入裝修、維護成本的公共收益扣除成本較大，所以扣除成本大的會給與物業公司更高的分成比例，以彌補物業公司的上述成本支出。

“但是上述條款最后部分存在一定的風險，即剩余屬于業主共有的50%公共收益的使用必須由業主大會決議并由業委會去監管，而不是放任物業公司去使用，上述監管包括使用前方案的公示，方案簽約時的審批直至履行中的監管、完成后售后和審計等。”王律師說。

山東文康律師事務所李律師則表示，首先要確定車位的使用權歸屬，是屬于開發商還是全體業主。如果是屬于全體業主，業委會可委托物業公司進行管理，物業公司可收取管理費，但收益權應該歸屬于全體業主。如果業主覺得原先的關于收益的約定不合理，可以在物業委托合同到期后，重新進行約定。如果原合同的履行或者簽訂有可以撤銷的理由或者存在無效的情形，也可以要求撤銷原合同或者確認無效。

>>>新聞多一點

50多萬車位費一年僅結余4萬

事實上，業主與物業公司之間的小區車位費收益之爭案例并不少見。在嶗山區松嶺路58號凱旋花園書香門第小區，第二屆業委會主任鄒先生自上任以來，一直忙著帶領業委會成員向前物業討說法，雙方甚至還走到對簿公堂的地步。

2009年8月，青島凱旋物業有限公司和凱旋花園書香門第業主委員會簽訂物業管理委托合同。“小區有五六百個車位，是公共收益的主要來源。”鄒先生告訴記者，合同約定露天車位每輛每月100元，扣除車輛管理人員等相關費用后與業主按比例分成。“然而，上述合同生效后，雖然業主們依約按照每月100元標準向物業交納地上車位費，但是凱旋物業不僅未能依據上述合同約定按年公布包含公共收益在內的物業管理收支情況，更是從未將上述地面車位的公共收益公示并移交給業委會進行管理。”鄒先生說。

鄒先生稱，經過與凱旋物業多次溝通，2021年5月18日，凱旋物業打印出了2020年度車位費收入、車管人員費用明細，確認車位費收入586420元，但是扣除14位車管員工資福利費用394080元后，當年僅結余46216.71元。2021年12月，凱旋物業撤出小區時，對于小區公共收益并未進行移交。

對于物業公司公布上述清單，鄒先生并不“買賬”。他說，新物業接手后的第一年，共計收取560個地面車位的地面車位費669600元，扣除合同約定的物業公司30%管理費后，剩余468720元。“車位數量沒變，車位費也沒變，兩相對比之下，這差距也太明顯了。”

今年3月，該小區業委會向青島仲裁委員會提起仲裁申請，請求依法裁決被申請人支付2020年度地上公共車位的公共收益41萬余元。

凱旋物業方面稱，被答辯人提出要求答辯人支付2020年度地上公共車位的公共收益410494及利息的主張是錯誤的。"根據答辯人與凱旋花園書香門第業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》第十三條第2項約定：地面公共泊車費（乙方扣除車輛管理人員等相關費用后，與業主按比例分成），該條明確約定了地面公共泊車費的分成首先是要物業扣除車輛管理人員等相關費用后再予以分配，本案經了解答辯人與書香門第第一屆業委會之間口頭協商一致，每年答辯人需向業主委員會繳納4萬元公共泊車費分成。且答辯人也已按雙方約定履行了實際繳納義務，繳納期間自2010年至2016年，共計28萬元。后因第一屆業委會2016年到期，自2017年起無人再繼續收取該費用，但是凱旋物業一直將該部分費用提前留存，待新的業主委員會成立后，再將2017年以后的地面公共泊車費分成，每年4萬元交付給新的業委會。”

凱旋物業還稱，合同第十六條明確約定了委托管理期限自2009年5月1日0時起至第一屆業主委員會任期屆滿，第二屆業主大會選舉出新一屆業委會重新簽訂新的物業管理委托合同時止。也就是說雙方在該期限內均應當以協議約定的內容為準，不應單方面擅自改變協議內容。而被答辯人提出的物業公司只應當收取30%，剩余部分均應當交付于業主的觀點是新的物業公司與被答辯人之間的新約定，不適用于本案的答辯人與被答辯人，這也與雙方簽訂的《物業管理委托合同》約定相違背。“故如上所述，答辯人應當與被答辯人共同遵守雙方的合同約定，即地面公共泊車費分成每年4萬元。因本案的申請人僅要求支付2020年度公共收益，故答辯人只應當支付4萬元。”

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