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申請強制執行，被執行人房屋內有租客該怎么辦？離婚后房產未過戶，前夫成為被執行人該房產能夠被執行嗎？在司法實踐中，贏了判決并不意味著權益得到了保障，執行問題一直是人們熱議的話題，因為各種各樣的原因，執行難也成為了困擾不少市民的難題。2月7日半島問法熱線聚焦執行難題，北京市京師（青島）律師事務所的姜森律師和朱光濤律師做客半島問法熱線，為有此困擾的市民出謀劃策提供專業建議。

當天上午，半島問法熱線（80889800）響個不停，可見市民對此話題的關注度較高。朱光濤律師接到了市民宋先生的咨詢，宋先生稱，將其自有存款30萬元出借給王先生，王先生到期未還款，宋先生將其起訴，法院判決王先生還本付息。

“后來對方遲遲不還錢，我就向法院申請強制執行，經過調查，對方除一處房產外無可供執行的財產，法院依法查封該房產并進行評估、拍賣。”宋先生告訴朱律師，在法院評估拍賣過程中，有案外人向法院提出執行異議，稱涉案房產已被其租賃租賃期為20年，并提交租賃合同和租金支付憑證。宋先生詢問，針對這突然冒出來的案外人，自己該怎么辦？應如何審查這份租賃的真實性？

(相關資料圖)

朱光濤律師表示，根據宋先生描述的這些情況，宋先生想要拍賣繼續執行下去，需要根據對方提交的證據進行質證，如果能夠證明該租賃是虛假租賃，那么案外人的請求將被法院駁回。“承租人基于租賃期限為5年以上的長期租約，對執行標的提出執行異議或提起執行異議之訴的，應重點圍繞以下幾種情形對租賃合同的真實性予以審查：租賃合同的訂立時間；租金約定是否明顯低于所在區域同類房屋的租金水平；租金支付是否違反常理；是否辦理房屋租賃登記備案手續；是否存在名為租賃實為借貸情形；租賃房屋是否實際轉移占有使用；是否存在其他違反商業習慣或商業常理的情形。”朱律師表示，如果案外人提交的租賃合同均符合上述方面的要求，那么法院很可能會確認該租賃合同的有效性，涉案房屋拍賣的難度就很大。

朱光濤律師

在朱律師解答市民來電的同時，姜森律師也接到了市民李先生的詢問。“對方欠錢不還，我向法院提起了訴訟，法院也判我勝訴了，但是對方仍以沒有錢為借口不履行法院判決。”李先生無奈向法院申請強制執行。“我們原本是關系不錯的朋友，沒想到會鬧成這樣。”李先生告訴姜律師，“案件進入強制執行階段后，對方名下有一套房產但是還沒有辦理房產證，對方跟我說等辦完房產證后再進行拍賣，讓我等一等，我現在不知道該不該等。”

姜律師建議李先生從兩方面進行審查，之后再做決定。“一方面，可以去相關有關部門去看一下，是否對方所說的這個情況是屬實的，如果這種情況屬實，可以做一下背景調查，看看這個債務人是否還有其他的這個債務，如果不存在其他債務情況的話，那么我們可以暫時等一下，等一下他辦下產權證來之后，這個房子可能就會有大幅度的價值上漲，您的債權也能得到更好的清償。”姜律師表示，“另外一方面，如果說情況不屬實，或者說對方有其他的潛在的債務風險，那么我建議不要再等了。”姜律師表示，如果等的話，可能就會有更多的債權人申請強制執行，平分這個房屋的價值，那時候即便這個房屋能夠辦出產權證，那么能分到李先生手里的部分也存在不確定性。

姜森律師

問題1：被某公司詐騙50萬，法院執行后移交公安，我該怎么辦？

市民劉先生在2014年在某公司投入50萬元，當時投資的人不少。后來因為某公司倒閉了，投資人就向警方報案。經警方調查，認定該公司的行為系詐騙，并將調查材料移交給檢察機關。法院以詐騙罪受理此案，作出判決后進入執行階段，將某公司相應的財產進行拍賣，將所得案款轉交給公安，由公安協調處理。劉先生詢問律師既然法院已經執行了，為什么要將案款轉交公安，自己該怎么辦？

律師說法：按照劉先生所說的，這起案件是由公安以詐騙罪向法院提交的，這就應該是一起刑事案件，而不是民事案件。如果受害人只有劉先生一人，那法院判決后，劉先生可以拿刑事判決書去申請強制執行，執行回的案款可以直接轉交給劉先生。但因為這個案件的受害人是群體性的，公安負責此案的偵破，對每個受害人的具體情況更加了解，因此法院將案款交由公安處理，是為了最大限度地保護受害人的利益。因此建議劉先生耐心等待，相信公安機關會根據受害人的具體情況，對執行回的案款進行合理的分配。

問題2：借錢給朋友投資，朋友消失了，我可以要求法院強制執行，拍賣他名下的房產嗎？

李先生和廖先生是朋友關系，2020年廖先生告訴李先生說自己有一個很好的投資你項目，讓李先生和他一起投資。李先生因為有顧慮，沒有答應投資，但答應以借款的方式，將30萬元交由廖先生去投資。在借款合同上寫明，廖先生每月按比例向李先生支付利息。沒過幾個月，廖先生就沒有按約定支付利息了，李先生向其討要時，他總是找各種理由拖延，后來廖先生干脆玩起了“失蹤”。現在李先生聯系不到廖先生了，但知道廖先生名下有一處房產，李先生詢問律師自己是否可以通過訴訟，申請法院強制執行，通過拍賣廖先生名下的房產來償還欠款？

律師說法：李先生和廖先生之間簽訂的是借款合同，屬于民事關系，李先生是可以向法院起訴并要求保全相應的房產。就算廖先生“失蹤”了，法院也可以通過公告送達的方式，進行缺席判決。如果李先生勝訴，可以向法院申請強制執行，由法院對房產進行評估拍賣。如果李先生是房產的第一順位查封人的話，拍賣房產的案款在償還了抵押權人的優先受償的案款后，可以支付給李先生。但還是要提醒李先生，最好對廖先生的房產進行一些調查，確定該資產足以償還所有案款，否則即使拍賣了房產，李先生這邊很有可能因為廖先生沒有執行財產，導致終結本次執行。

問題3：前夫留給我的房子被法院查封了，我可以要求法院解除查封并終止對房子的一切執行措施嗎？

潘女士與王先生于2016年簽訂離婚協議后離婚，當初的離婚協議中約定王先生名下的一處房產歸潘女士所有。離婚后潘女士一直居住在那套房子里，但并沒有辦理房屋過戶手續。2022年潘女士接到法院通知，稱她居住的房屋已經被查封，并要對房屋進行拍賣。原來離婚后，前夫王先生向某公司借款，將該房產作為抵押。后王先生因為不償還借款，某公司向法院申請強制執行并要求拍賣抵押房產。潘女士認為當初的離婚協議里約定房屋歸自己所有，王先生沒有所有權，且該房產一直是自己合法居住和占有，且王先生的欠款行為是離婚后發生的，屬于王先生的個人債務。潘女士詢問律師自己是否提出執行異議，要求解除查封并終止對房屋的一切執行措施？

律師說法：根據相關法律規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”離婚協議里雖然約定了房屋歸潘女士所有，但因為沒有辦理過戶手續，對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果，在不動產產權人未依法變更的情況下，離婚協議中關于不動產歸屬的約定，不具有對抗外部第三人的法律效力。因為王先生不履行相關義務，且房屋仍然登記在王先生名下，法院才查封該房產，潘女士主張提出執行異議是很難得到法院支持的。在此提醒市民，在不動產確權后，盡快辦理過戶手續，以免因某些因素損害自身的合法權益。

問題4：執行時發現抵押的房產被出租了，我可以申請提取租金收入嗎？

某公司向陳先生的公司借款，雙方約定了借款的利息及償還期限，并將某公司的一處不動產作為抵押，陳先生的公司向某公司放款。某公司開始時還能按約定，準時支付本息，可很快就不履行還款義務。陳先生的公司依法起訴某公司，法院判決勝訴后，在執行過程中，發現某公司將抵押的不動產出租給了另一家公司，出租合同上約定出租年限為20年，且已經出租了8年。陳先生詢問律師抵押不動產的租金收入，自己是否有權向法院申請提取？

律師說法：根據民法典相關規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。”根據陳先生的描述，某公司將抵押的不動產進行出租，所得的租金屬于法定孳息，孳息屬于當事人收入的范疇，陳先生的公司作為上述出租房地產的抵押權人，有權收取該法定孳息。因此陳先生的公司完全可以向法院申請依法凍結并提取該租金收入。

問題5：與某公司簽訂債權資產轉讓協議后，能否對與該公司有債權關系的公司申請強制執行？

某貿易公司對某投資公司享有債權，某投資公司以其所有的“某某廣場”項目提供抵押擔保，該債權及抵押權業經法院判決確認合法有效的。2021年，洪先生的公司與某貿易公司簽訂債權資產轉讓協議，將對某投資公司的債權轉讓給了洪先生的公司。協議簽訂后，洪先生的公司即依協議約定向某貿易公司支付債權轉讓的所有價款，并完成了債權資料和債權憑證的交接。后某貿易公司向某投資公司及其法定代表人郵寄送達了《債權轉讓暨催收聯合通知書》，告知其債權轉讓給洪先生公司的事宜，某投資公司及其法定代表人均予以簽收。現某投資公司不履行相關義務，洪先生詢問律師，自己的公司是否可以向法院起訴，并申請強制執行？

律師說法：洪先生公司的問題其實是在法院生效判決進入執行程序前受讓債權，洪先生的公司是否可以作為申請執行人直接向法院申請強制執行。根據洪先生的描述，他公司受讓某貿易公司對某投資公司的債權，該債權轉讓真實、合法、有效。陳先生的公司可以將債權交由法院裁定確認并完成執行申請人的變更。根據相關法律法規，以及2014年最高院發布的相關指導案例中的明確裁判，即：通過債權轉讓方式承受債權的權利人可以直接向法院申請強制執行。洪先生的公司應系生效法律文書確定的權利人的權利承受人，有權以自己的名義直接向法院申請強制執行。

問題6:執行被終本，我該怎么辦？

孫女士向法院申請強制執行后，一直沒有進展，近日法院告訴孫女士，將終結本次執行，孫女士詢問，終結本次執行后是不是意味著自己的錢要不回來了？

律師說法：終結本次執行程序，是指在執行程序開始后，人民法院按照執行程序要求，履行了法定手續，在查明被執行人確無可供執行的財產、暫時無履行能力的情況下，執行工作暫時沒有必要繼續進行，由法院裁定案件執行程序階段性終結，從而暫時結束執行的一種制度。執行案件終本后，申請執行人如果發現被執行新的財產線索可以到法院申請恢復執行，維護自己的權益。

問法感悟：

朱光濤律師：今天非常榮幸做客半島問法熱線，接聽了許多涉及執行程序中遇到的問題，執行被視為實現公平正義的最后一道屏障，而目前中國司法實踐中長期存在的執行難問題，自2016年至今，雖最高人民法院已經通過“基本解決執行難”攻堅戰、出臺司法解釋等多項舉措予以破解，但仍因囿于申請執行人申請采取措施遲延、被執行人采取各種規避執行手段而困難重重。鑒于此，個人認為在發生糾紛之后，尤其是涉及財產類糾紛，在提起訴訟之前或者過程中可以申請財產保全，這樣可以避免后期取得勝訴判決后，被執行人將其所有財產轉移導致沒有可供執行的財產。

姜森律師：今天做客半島問法熱線欄目，接聽了很多島城市民的來電咨詢，今天的話題主要是圍繞在案件執行問題，在執行過程中部分案件存在執行難、執行慢、案外人提出執行異議等問題。也有的案件判決后，法院才發現被執行人已經提前轉移了全部財產或者被執行人失聯，導致案件沒有財產可供執行，最終導致申請執行人贏了訴訟卻無法拿回錢的結果。通過對這些執行案件的解答，建議發生糾紛后及時保留證據積極處理，對被執行人的財產進行查封凍結，以避免案件執行困難的情況發生。

相關判例：全款買房但對方不配合過戶，該房產能被執行嗎？

【案情介紹】

2008年9月，王某與劉某簽訂了《購房合同》，王某將涉案房屋出售給劉某，該合同簽訂后，劉某支付全部價款，王某將房屋交付劉某實際占有、管理、使用，劉某繳納房屋水電費、取暖費、天然氣費等相關費用，劉某購買房屋后，多次聯系王某辦理過戶手續，但因王某一直說在外地，不能配合辦理。隨后王某更換了手機號，劉某無法聯系到王某，因此沒有辦理房屋過戶登記手續。2014年王某因與案外人姜某發生糾紛，姜某申請查封了王某名下的涉案房屋，并要求法院強制執行拍賣該房產，劉某提起案外人執行異議之訴，請求確認涉案房屋歸其所有，請求解除對涉案房屋的查封，要求對涉案房屋排除執行。

【法院裁判】

綜合劉某與姜某各自債權產生的時間、內容、功能等方面評價，劉某對涉案房屋所享有的權利應當優先于姜某對涉案房屋所享有的權利，故劉某的請求符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的條件，享有足以排除強制執行的民事權益，因此劉某對涉案房屋所享有的權利能夠排除執行。本案中劉某請求解除對涉案房屋的查封，解除查封不屬于案外人執行異議之訴的審理范圍，故法院不予審理。劉某請求確認涉案房屋歸其二人所有，因劉某對涉案房屋享有的是債權，不是所有權，故對該訴訟請求不予支持。綜上，劉某的訴訟請求部分成立。判決不得執行登記在王某名下涉案房屋。

【法律分析】

本案的爭議焦點是劉某就涉案房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”對于其中“非因買受人自身原因”的理解，一般而言，買受人只要向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出辦理過戶登記請求的積極行為，即可以認定為符合該條件。案外人劉某有證據證明其向被執行人王某購買的房屋符合上述法律規定的條件，有權就執行標的享有排除強制執行的民事權益。

標簽： 強制執行 被執行人 執行異議