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“需要貸款嗎?低息的那種,年利率只有3個點。”“我們做可以‘轉(zhuǎn)貸降息’,以170萬房貸為例,轉(zhuǎn)貸后每月最多可少還四千”……近日,多位青島市民向記者反映,他們頻繁接到貸款中介或自稱銀行客服人員打來的電話,大致內(nèi)容多是宣稱可以辦理低息貸款,甚至有機構(gòu)表示可以通過代辦“以貸換貸”實現(xiàn)大額減息。很多市民雖然對此抱有懷疑,卻也真真動了心。跟著中介到銀行走走程序就能輕松省下數(shù)十萬利息?“以貸換貸”合法嗎?轉(zhuǎn)貸后會面臨怎樣的風險?記者近日對此展開了深入調(diào)查。

市民反映>>

貸款推銷信息頻擾民

“以貸換貸”誘惑大

“請收下我行為您準備的34.5萬元額度的申請機會”“您可申請56.2萬元儲備資金”……很多人的手機里經(jīng)常會收到類似貸款短信,除接到短信,還有不少市民頻繁遭到貸款推銷電話轟炸,已經(jīng)不勝其擾。

“每天都能接到兩三個,對方不斷切換來電號碼,讓人難以辨識。”5月13日,嶗山區(qū)王先生向記者反映,前幾日他收到一則掛名銀行發(fā)送的“備用金”授信短信,說是利息很低,由于好奇便進行了回復,很快就接到了自稱貸款經(jīng)理的來電。讓王先生困擾的是,此后不管工作還是休息時間,他都被頻繁“騷擾”,無奈只能將其這些來電統(tǒng)統(tǒng)拉黑。

記者廣泛采訪后了解到,在近期的貸款推銷電話中,“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”是主要的推銷話術(shù)。多位市民反映,他們都曾有這樣的經(jīng)歷:“您要不要辦理貸款?”“您這邊是否有資金周轉(zhuǎn)的需求?”當類似問詢被拒絕,對方會拋出一記重磅誘惑:“我們可以代辦‘轉(zhuǎn)貸降息’,房貸利率5個點,通過我們代辦可以降到3個點,如果您有上百萬貸款,可以省下數(shù)十萬利息,并保證每單貸款都是由正軌銀行放款。”

這類說辭看似夸大其詞,卻讓很多人動了心。還唄、分期貸、360借、好分期、洋錢罐借款……市南區(qū)黃女士向記者展示她手機短信里各個平臺發(fā)送的貸款推銷信息,表示自己早已對此“免疫”,但唯獨對一家中介機構(gòu)推銷的“轉(zhuǎn)貸降息”提起了興趣。

“如果‘以貸還貸’真的可以大額減息,我真想試一試。”黃女士說,她和父母名下有兩套房產(chǎn),都是以她的名義貸款購買,大約有200萬元,貸了30年,才還了不到5年,每個月房貸壓力很大,一家人省吃儉用,有時候還拆東墻補西墻,通過一些網(wǎng)上平臺進行小額貸款周轉(zhuǎn)一下。“我也擔心是詐騙,經(jīng)過詳細問詢,中介機構(gòu)的王先生明確表示,貸款是由五大行放款,他們公司在全國多地都有實體店,青島店面就在閩江路上,還給我發(fā)來了公司地址,讓過去面談。”

中介回應(yīng)>>

轉(zhuǎn)貸過程都在銀行辦理

低息貸款不止于還房貸

“轉(zhuǎn)貸降息”確有其事?動輒數(shù)十萬的巨額降息誘惑下,是否隱藏著巨大的陷阱?帶著諸多疑問,5月14日,記者用黃女士提供的電話號碼,以借貸市民的身份致電自稱金融中介的王先生。

記者詢問:“到底什么是‘轉(zhuǎn)貸降息’?貴公司是什么機構(gòu)?”

“轉(zhuǎn)貸降息就是我們帶你從銀行再貸一筆款,你可以把高利息的房貸全還上,然后每個月只需要還這個低利息的貸款。我們在包括青島在內(nèi)的全國多地都開有分店,是正規(guī)的金融機構(gòu)。”中介王先生解釋道。

記者問:“和現(xiàn)行房貸利率相比,所謂‘低利息’到底有多低?”

王先生表示:“買房時,銀行客服不會告訴你可以做到3厘甚至2.8厘的利息,這些都不會明著說。即便銀行有人,也做不到。但是我們跟銀行有合作,就可以貸到低利息的貸款。”

“整個貸款過程有無風險?”記者追問。

“轉(zhuǎn)貸過程中的所有資料都在銀行簽訂,所有銀行都可以辦理,最好是五大行,這樣借款人也可以更放心。”王先生如此回復。

“如果一個月還款金額是1萬元,轉(zhuǎn)貸降息后,一個月只需要還8000元或者7000元左右,甚至更低。”幾番詢問過后,王先生給記者算了一筆賬,“200萬元貸款算下來肯定能省幾十萬,我們會聯(lián)合銀行根據(jù)客戶資質(zhì)情況進行放款,這個錢不用的話,一分錢的利息都不會有。還上房貸之后,才會產(chǎn)生利息,而且是低利息。”

這項低息貸款是否屬于經(jīng)營貸?對房屋是否有影響?除還房貸外,這筆貸款可用作其他用途嗎?面對記者的不斷追問,王先生對他們辦理的貸款是否屬于經(jīng)營貸沒有給出正面答復,但表示,低息貸款和房貸都是把房子抵押給銀行,并補充道,放款后,可以全款還房貸,也可以部分用來經(jīng)營或裝修等,“除股票、證券等投資行為外,只要不作違法的事,正常的資金流向皆可用。”

當記者問及貸款年限及中介服務(wù)費多少時,王先生表示,這項貸款不屬于買房貸款,隨借隨還,可以貸1年、3年、5年。

“是不是不能做類似房貸的長期貸款?”對此問題,王先生沒有直接否定,而是表示要看個人資質(zhì)審核結(jié)果,“我們會向銀行放款經(jīng)理提報用戶信息,放款經(jīng)理給出大體額度及貸款年限。”

“手續(xù)費是放款后一次性交齊,不放款,不收費。”王先生對手續(xù)費具體額度沒有給出明確答復,只表示中介費很低,且強調(diào)沒有“砍頭息”。“假如把手續(xù)費放到利息里核算,就等同于每個月多還十塊錢吧。”王先生說。

“很多人到我們這邊做房屋抵押,個人到銀行做轉(zhuǎn)貸,肯定辦不了這么低的利息。”最后,王先生在詳細問詢了記者的每月入卡工資、公積金等數(shù)額,以及工作年限、是否有網(wǎng)貸、信用卡等信息后,邀記者到其實體店面談,并強調(diào)一定帶齊身份證件、放款銀行的銀行卡以及近期的征信報告等相關(guān)材料,“我們還會根據(jù)您的個人資質(zhì),推薦幾個相關(guān)方案,先息后本、等額本金、等額本息……需要您自行選擇。”

銀行說法>>

經(jīng)營貸投放力度加大

中介窺視到套利空間

“對比一下利率,你就知道轉(zhuǎn)貸有多劃算”“只要條件符合就可以考慮換貸”。記者留意到,不少線上平臺也成了“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”業(yè)務(wù)的推銷地。有中介機構(gòu)還在網(wǎng)絡(luò)平臺上曬出了房貸與經(jīng)營貸的數(shù)據(jù)對比:以貸款金額100萬元、等額本息還款方式為例,購房按揭貸款期限30年,年利率5.65%,月還款額約5772元,總支付利息約107.8萬元,總還款額度約207.8萬元；通過置換經(jīng)營貸后,還款期限變?yōu)?0年,年利率為3.8%,月還款約5954元,總支付利息約42.9萬元,總還款額約142.9萬元。可見,兩種借貸方式的還款差額為64.9萬元。

5月16日,記者在工商銀行南京路支行采訪獲悉,該行房屋抵押綜合消費貸款的貸款期限最長不超過10年,且不得超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用年限,貸款期限與貸款人的年齡之和不得超過60年,利率不得低于相應(yīng)期限的LPR利率。2022年4月20日公布的LPR5年期以上貸款利率是4.6,工商銀行目前的房屋抵押綜合消費貸款利率不會低于4.6。

從工作人員的答復不難看出,要做到3個點以下的利率,單純房屋抵押綜合消費貸款無法實現(xiàn)。“經(jīng)營貸款的用途僅限于合法經(jīng)營,不能用于房地產(chǎn)項目,也不能流向證券、期貨市場。經(jīng)營貸款年限一般最長不超過5年,用于擴大再生產(chǎn)的,最長時限可以達到10年。”工行工作人員一再強調(diào),在確認中介身份前,不要泄露個人真實信息。

“貸款中介的話術(shù)不可輕信。”16日,建設(shè)銀行南京路支行貸款部工作人員告訴記者,“中介所說的‘轉(zhuǎn)貸降息’,其實就是將年利率相對較低的房屋抵押經(jīng)營貸,與房屋抵押貸款進行的置換。”該工作人員強調(diào),建行沒有推出相關(guān)業(yè)務(wù)。如果想要辦理,可以向銀行出具相關(guān)材料,通過審核經(jīng)營資質(zhì),符合即放款。“建行普惠金融經(jīng)營貸的利率在3.7～3.85之間,一般為一年期,最長三年,要有納稅、有流水、有抵押。到期還款后可繼續(xù)提交貸款申請,銀行會重新對經(jīng)營資質(zhì)進行審核決定是否放款。”

記者采訪了解到,經(jīng)營貸已存在多年,是銀行針對中小企業(yè)主或者個體工商戶推出的融資產(chǎn)品。借款人多是以盤活個體企業(yè)資金為目的,通過房產(chǎn)抵押等擔保方式,向銀行借款。“當前,由于政策利好,利率下調(diào),銀行經(jīng)營貸投放力度加大,中介機構(gòu)窺視到了其中的套利空間,開始再度活躍起來。”

建行工作人員及中介王先生都提到,辦理經(jīng)營貸或者轉(zhuǎn)貸都需要對房屋進行抵押,那未還清貸款的房屋是否可進行二次抵押呢?建行工作人員表示,辦理經(jīng)營貸時,如不能提前還清房款,銀行可對部分經(jīng)過審核的房產(chǎn)進行“二押”,但各行對房產(chǎn)“二押”的要求相對嚴格且各不相同。以建行為例,前期在建行貸款買房是“二押”的先決條件,此外,還要看區(qū)域,城陽、膠州等區(qū)市的房產(chǎn)就很難做“二押”,市南區(qū)房產(chǎn)也要滿足2000年以后配建,且面積在80平方米以上等諸多條件,符合所有條件,銀行才會對房產(chǎn)進行價值評估。

律師解讀>>

業(yè)主“變身”經(jīng)營者

恐涉嫌騙貸被起訴

和房屋抵押貸款相同的是,經(jīng)營貸也需要通過抵押方式從銀行借款,但不同的是,經(jīng)營貸還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營,并要求申請人需要符合相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)審核條件。那么,貸款中介如何“包裝”,才讓普通貸款人符合“經(jīng)營”條件的呢?

山東國曜琴島(青島)律師事務(wù)所權(quán)益合伙人王維湘律師剛剛接手了一個通過經(jīng)營貸“以貸養(yǎng)貸”的類似案例。他告訴記者:“中介對貸款人經(jīng)營資質(zhì)的‘包裝’已經(jīng)形成了一套常規(guī)流程:名下有正常經(jīng)營公司的貸款人,貸款中介將根據(jù)公司的經(jīng)營資質(zhì)以及貸款人財務(wù)狀況制定經(jīng)營貸置換計劃；如果貸款人名下沒有經(jīng)營的公司,貸款中介會為貸款人辦理股東過戶,還要為其偽造經(jīng)營流水,讓貸款人‘搖身一變’為一家公司的經(jīng)營者,然后提交經(jīng)營貸審核資質(zhì),實現(xiàn)換貸。”

如何規(guī)避經(jīng)營貸置換房貸可能被銀行查出的風險?有中介曾向王律師告知,只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場就可以,具體操作可以用取現(xiàn)、走對公賬戶解決。

“我也曾多次接到自稱中介甚至銀行客服打來的轉(zhuǎn)貸推銷電話。”王律師告訴記者,對方聲稱辦理三年期經(jīng)營貸利率只有3.85,和5個點以上的房貸利率相比,這個價碼確實很誘人,但其實并不符合自住型房主。

“因為根本就省不了多少錢。”王律師又給記者算了筆賬,“3.8個點的經(jīng)營貸核算,和房貸之間只有1.5個點左右的利差,貸200萬元,1年約省3萬元,3年約省9萬元。非自住型房主,也就是炒房人,買房時可能用的是8個點到10個點的高利貸,這個利差就相對較大,100萬元貸款,1年就有6萬元的差額,貸200萬元,一年差額就是12萬元,3年經(jīng)營貸下來,可以省下36萬元,這個數(shù)字才算可觀。”

不僅如此,貸款人辦理轉(zhuǎn)貸降息還會面臨諸多風險。

以工行、建行的相關(guān)政策為例,通過經(jīng)營貸置換房貸只是節(jié)省了部分利息負擔,房貸轉(zhuǎn)貸后還款期限會縮短,房貸最長貸款期限有30年,而其他類型的貸款,比如經(jīng)營性貸款最長是10年,對于借款人而言,轉(zhuǎn)貸后利息雖然降低,但貸款期限變短,可能導致每月月供變高,借款人的還款壓力變大,個人的生活質(zhì)量和抗風險能力都會隨之下降,逾期還貸的風險也會隨之增大。

其次,貸款人還需警惕其中的法律風險。工行工作人員告訴記者,辦理經(jīng)營貸款,銀行會在貸款合同中約定貸款用途,并會不定期要求借款人提供相關(guān)憑證來核實資金用途。如果經(jīng)營貸被發(fā)現(xiàn)流入樓市,銀行會要求貸款人立即歸還資金,并追究法律責任,個人征信也會受到影響。若無法及時還貸,被抵押的房產(chǎn)會被銀行通過司法程序處置,銀行面臨重大損失時,貸款人還可能被以涉嫌騙取貸款罪起訴。“如果是通過向銀行提交假材料辦理的貸款,屬于騙取貸款,已經(jīng)構(gòu)成了刑事犯罪。”王律師強調(diào)。

據(jù)了解,在實際轉(zhuǎn)貸過程中,除手續(xù)費外,個人還需向貸款中介支付其他的高額服務(wù)費。例如,房產(chǎn)不能進行“二押”,辦理經(jīng)營貸就需先將房產(chǎn)貸款還清,在沒有充足的資金還款時,如中介王先生對記者所言,貸款中介會為貸款人提供過橋資金還清房款。記者查閱投訴案例發(fā)現(xiàn),很多貸款人反映,這個過橋流程中含有高額利息。若個人名下沒有企業(yè),貸款中介也會代辦企業(yè)過戶,但此時貸款人需要面臨承接企業(yè)債務(wù)的風險。

已有住房的房主不得通過轉(zhuǎn)貸進行置換,那么經(jīng)營貸可否直接用于購房首付呢?王律師告訴記者,我國早就明文禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。這種行為在2021年初就被嚴查,已經(jīng)無法開展。2021年3月,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,明確要求銀行加強借款人資質(zhì)核查,對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證,不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。

■案例提醒

貸款“走賬”變服務(wù)費想退貸受制高額違約金

記者查閱轉(zhuǎn)貸投訴案例發(fā)現(xiàn),高額服務(wù)費成為借款人的主要控訴點。有媒體報道,中介整體辦理收取的服務(wù)費大概在貸款金額的1.6%～4%,也就是說,若辦理100萬元經(jīng)營貸,需要向貸款中介繳納1.6萬元～4萬元的服務(wù)費,這其中還不包括一些隱性費用。若購房者的征信、抵押物存在問題,還要再根據(jù)不同情況進行收費。如貸款未成,所交服務(wù)費就有被拒絕退還的可能。

記者在黑貓投訴網(wǎng)上看到,有網(wǎng)友就對中介王先生所在機構(gòu)發(fā)起投訴。2018年年底,這位網(wǎng)友通過該中介機構(gòu)辦理了一項貸款,按約定繳納了9800元服務(wù)費,中介承諾如果貸款未成將全款退還。結(jié)果貸款遲遲沒能辦下來,網(wǎng)友催辦時,客戶經(jīng)理一直借故拖延。此后,這位網(wǎng)友來到該中介的青島分公司協(xié)商退款事宜,中介答應(yīng)退款,但經(jīng)過多次溝通仍沒有兌現(xiàn)。記者搜索發(fā)現(xiàn),在投訴平臺上,類似“合同之外附加高額收費”“暴力催收”“中介不按約定退費”等諸多中介代辦貸款的問題不勝枚舉。

今年3月,市民鐘某找到一家中介機構(gòu)貸款。鐘某說,當時工作人員稱他們是銀行直貸的個貸中心,并非中介機構(gòu),也不會收取服務(wù)費,“只有8‰的風險金,貸20萬元只要1600元。”

但在放款后,中介卻以申請裝修貸款,銀行需要查裝修流水為由,讓鐘某把其中6萬元轉(zhuǎn)到一家裝修公司“走賬”。事后,當鐘某討要“走賬”的錢時,中介卻堅稱這是為其提供咨詢服務(wù)而收取的服務(wù)費。之后,她曾數(shù)次找到該中介要求退款,對方均不予理睬。有媒體記者采訪發(fā)現(xiàn),實際上鐘某的貸款并不需要“中介”服務(wù),其自行即可通過銀行APP操作完成,這家中介僅僅是幫她操作了APP而已。事件經(jīng)報道后,鐘某拿回了錢,而該中介則迅速關(guān)門,不久注銷了公司。

閔某去年投資失敗后急需資金周轉(zhuǎn),正巧收到一條貸款短信,稱他有30萬元的貸款額度。在回復貸款信息后不久,一名自稱是某貸款機構(gòu)的工作人員與他取得了聯(lián)系。跟隨該工作人員,閔某到一家商業(yè)銀行辦理獲得了一筆30萬元貸款。但錢還未捂熱,對方即提出因流程需要“走賬”。之后,閔某將貸款中的64800元分別轉(zhuǎn)給了一個個人賬戶及一家名為“極融平民小超市”的個體商戶。打款后,一張《居間服務(wù)協(xié)議》才放到他面前。

閔某介紹,他看到該協(xié)議上寫有64800元服務(wù)費,但當時錢已經(jīng)打進對方賬戶。記者從閔某辦理貸款的銀行了解到,他的貸款并不需要第三方貸款機構(gòu),自己即能辦理。

無獨有偶,去年9月,劉某也遭遇了與閔某同樣的一幕。面對高額服務(wù)費,劉某曾試圖通過溝通讓中介退錢,但對方表示,如果要退,必須把貸款一并退回,而提前退回貸款,要承擔高額違約金,迫使劉某不得不打消了這個念頭。

在網(wǎng)絡(luò)平臺上,中介貸款投訴案例隨處可見,記者在中國銀保監(jiān)有關(guān)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),因存在個人經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)事實,銀行被罰款的事件也時有發(fā)生。近日,一家國有銀行就被罰款30萬元。據(jù)半島新聞此前報道,河北銀行青島分行也曾因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,被青島銀保監(jiān)局罰款80萬元。

標簽： 工作人員 中介機構(gòu) 房屋抵押